建業(yè)集團董事長胡葆森

撰文 | 王迪  來源 | 風財訊

王俊正式在建業(yè)對外亮相是在2018年中期業(yè)績報告會現場，年僅38歲他在清一色50后、60后的集團高管面前是一道清新的“風景”。

建業(yè)地產董事長胡葆森毫不吝嗇對其褒獎及看重，建業(yè)地產執(zhí)行董事成員有三位，除去50后的胡葆森及劉衛(wèi)星，另一位便是80后的王俊。按照以往企業(yè)高管任職的年紀，王俊稱得上是年輕有為。

都說商業(yè)發(fā)展頗為有意思的規(guī)律是：長江后浪推前浪。5月15日，由王俊執(zhí)掌的建業(yè)新生活（09983.HK）正式掛牌登陸港交所，他的新職位是建業(yè)新生活董事會主席兼首席執(zhí)行官?！靶律?“新平臺”的組合讓建業(yè)集團在分拆物業(yè)潮中巧遇資本效能。

股市開盤首日，建業(yè)新生活股價一路高開高走，盤中漲幅一度逼近25%，截至收盤價格為8.410港元/股，市值超百億港元，成交額17.78億元，市凈率24.35，市盈率38.46，換手率17.96%，一手中簽率25% ，公開發(fā)售超購141.52倍，暗盤交易于14日16:15開啟后，不斷上揚，僅5月14日暗盤收盤報價為8.28港元/股。

7500萬美元(約5.85億港元)股份，認購約三成股份，高瓴資本為基石投資者，作為華中最大的物業(yè)服務商，可謂口含“金湯匙”，按照胡葆森的構想，這是另一條從河南通往外界的資本“天河”。

緊鄰鄭東新區(qū)的金水花園是胡葆森1992年從香港回歸內地開發(fā)的第一個小區(qū)，距離此次上市祝捷儀式的舉辦地僅有2800米，如果按照現代住宅審美來看似乎顯得有些陳舊，然而，在1993年賣樓花的時代它賣出了鄭州當時最高的價格。

胡葆森在很長一段時間里都住這個小區(qū)，與業(yè)主在一起，甚至每一年每一月都會選出固定的時間接聽老業(yè)主的咨詢熱線，而9617777成為延續(xù)至今的物業(yè)客服熱線。這是建業(yè)集團物業(yè)板塊——建業(yè)新生活最開始的服務原型。

胡葆森說，自己常去紅旗渠，紅旗渠動工于1960年，30萬林州人民，歷時10個春秋，僅靠著一錘、一鏟、兩手，在太行山懸崖峭壁上修成了這全長1500公里的紅旗渠，“這是一個非常偉大的工程”。

同樣的，在建業(yè)實現上市之時，胡葆森曾會見波士頓、紐約投資者，他說最為感慨的是，自己用了16年的時間打通了從駐馬店到紐約的資本天河。在精神體現這一點上，“紅旗渠”開鑿與建業(yè)謀上市有相似之處。

事實上，除新晉建業(yè)新生活之外，建業(yè)另外兩大上市平臺建業(yè)地產（0832.HK）2008年實現上市，筑友智造科技（0726.HK）則通過收購“曲線”所得。按照胡葆森的設想，未來將打通三個資本平臺，同時雙向打通河南市場和資本市場，用3年服務500萬河南人，用5到8年服務1000萬的河南人。

更為直接的現實邏輯則是，河南差不多有近1億人口，而建業(yè)的業(yè)主占據100萬，既然建業(yè)在河南占據這樣高的市場份額，如何將建業(yè)和100萬業(yè)主實現低成本、高效的連接，并獲得最大的效益成為獨立分拆上市更為直接的體現。

建業(yè)新生活并非單純是一家物業(yè)公司，而是智慧小區(qū)綜合解決方案供應商建業(yè)的科技化之路與時俱進智能型建業(yè)服務，互聯網+公司“建業(yè)新生活”：服務為先，重在鏈接。

按照胡葆森的說法是，建業(yè)新生活的在管面積超過1億平方米，其不僅將物業(yè)公司裝入，還有商業(yè)、酒店、文旅等運營業(yè)務都裝入了大服務體系，企業(yè)發(fā)展規(guī)律就是順應老百姓需求。

從業(yè)務覆蓋程度上，包括物業(yè)管理及增值服務、生活服務、商業(yè)物業(yè)管理及咨詢服務。建業(yè)集團給出的解釋是，憑借建業(yè)品牌、龐大的個人及企業(yè)客戶基礎及完備的建業(yè)+O2O一站式服務平臺，公司創(chuàng)建了為客戶帶來附加值的生態(tài)系統(tǒng)，為華中地區(qū)擴大的中產階級提供不斷增加的高品質定制產品及服務組合。

據了解，截至 2019 年底，建業(yè)+平臺注冊用戶已達 218.6 萬名；在 2017 年至 2019 年間，建業(yè)+平臺的總交易額年復合增長 116.6%至人民幣 4.264 億元。

建業(yè)新生活董事會主席兼首席執(zhí)行官王俊

作為建業(yè)新生活上市之后的“掌舵人”,王俊則將建業(yè)新生活上市的成功歸結為建業(yè)近年來的省域化戰(zhàn)略及2015年轉型新藍海做城市服務運營商的布局。

“上市只是起點，服務沒有終點?！蓖蹩「鼮榍逦馗爬私I(yè)新生活登陸資本市場之后的發(fā)展路徑，這是一條漫長的道路，而對于建業(yè)新生活上市集資所得的用處，建業(yè)曾明確提到將用于戰(zhàn)略投資和收購機會、增強[建業(yè)+]平臺及投資先進的訊息技術系統(tǒng)。

物業(yè)分拆上市之后，企業(yè)的“轉向”、生存能力、發(fā)展方法與其領導者有著天然緊密的關系。

從通過聆訊到正式上市，建業(yè)新生活僅僅用了16天。而從王俊的經歷來看，早年在四大會計事務所——普華永道中天會計師事務所、摩根、碧桂園等工作過，擁有非常豐富的資本服務經驗，對于此次建業(yè)新生活上市路演、定價及資本吸引親自著手參與，著實下了一番功夫。

與此同時，公開資料顯示，王俊在普華永道4年曾參與雅居樂、碧桂園、恒大上市審計，在摩根7年，參與和主持很多和地產相關公司的IPO項目，包括綠城服務、雅生活、紅星美凱龍H股的發(fā)行、博時樂在紐交所的上市等。與地產相關的甲方、乙方、丙方都打過交道。資本市場長袖善舞，這對于上市規(guī)劃及順利提供了重要的背書。

此前，王俊主力操刀為建業(yè)東英今后的規(guī)?；l(fā)展提供更多資金支持與資源整合做謀劃，對建業(yè)的業(yè)務邏輯頗為了解。

由企業(yè)自身放眼行業(yè)，2020年，上市的物管企業(yè)接踵而至，包括已經成功掛牌的有燁星集團、興業(yè)物聯，當然也有已經遞交IPO申請的世茂服務及榮萬家?！岸被虻禺a“新生代”逐漸走向企業(yè)運營前臺。例如，對于榮盛的物業(yè)板塊分拆上市，榮盛掌舵人耿建民也有讓其女兒耿凡超“練兵”之意，世茂服務被稱為許世壇的IPO處女秀。

胡葆森僅有一個女兒——李樺，雖然有著光鮮的海外教育和職業(yè)履歷，并沒有處于媒體及企業(yè)運營聚光燈之下，目前僅出任建業(yè)地產的非執(zhí)行董事，而今年65歲的胡葆森與40歲的王俊有些忘年交的感覺，對其重視程度可見一斑。

而從另一個維度來看，就一家企業(yè)發(fā)展而言，營收規(guī)模、利潤水平、股價表現等基本面的維護會讓企業(yè)發(fā)展保持更為良性的狀態(tài)。

王俊手里的“底牌”到底如何？

從定價來看，建業(yè)新生活每股6.85港元的定價處于中間水平，這是基于疫情現實情況的靈活應對，此前藍光嘉寶服務為每股37港元，雅生活服務定價為每股12.3港元，時代鄰里上市定價為每股5.51港元。

2019年營收方面，建業(yè)新生活更是實現了133.06%的增幅，至17.71億元，相較于新城悅服務、碧桂園服務、雅生活服務、藍光嘉寶服務營收分別為20.2億港元、96.5億港元、51.3億港元、21億港元的水平雖有一定的差距，但是其同比增長率卻遠超上述企業(yè)，此外，核心凈利潤2.42億元、1101.55%的同比增長率這也意味著未來有更多可發(fā)展的空間。

縱向對比來看，建業(yè)新生活雖然成立較早，但直到2014年才實現盈虧平衡。2017-2019年，建業(yè)新生活實現營業(yè)收入分別為4.61億元、6.94億元、17.54億元，年復合增長率為95.2%；同期純利從2017年的3910萬元增長至2019年的2.3億元，年復合增長率達到了144%。2019年，剝離了長租公司業(yè)務后，建業(yè)新生活盈利能力有了顯著改善。當年建業(yè)新生活營收同比增長152.8%，純利同比增長352.5%。

建業(yè)新生活相關業(yè)績數據

此外，建業(yè)新生活也試圖通過“預支風險等待溢價”、“加強收款能力”，來優(yōu)化第三方未來數據。

受惠于持續(xù)經營業(yè)務的收入飊升以及毛利率的提升，建業(yè)新生活來自持續(xù)經營業(yè)務的利潤由2017年度約人民幣0.39億元增至2019年度約人民幣2.33億元，年復合增長率高達144.0%。

物業(yè)板塊勇闖市場，“斷奶”是第一步。建業(yè)新生活也試圖通過收并購方式借此達到增加價值背書的目的，以此在上市時可以獲得更高的資本溢價。

從建業(yè)目前的數據來看，截至2019年12月31日，公司總在管建筑面積為5698.3萬平方米，相較2017年增長179.9%。在管面積中由建業(yè)集團比重從17年的90.9%降至19年的68.9%。其第三方物業(yè)的在管建筑面積占在管總建筑面積，從2017年底9.1%增加至2019年底31.1%

快馬加鞭進行收購成為建業(yè)攤薄集團在管面積比重的方式，進入2019年以來，建業(yè)新生活通過股權合作、合資公司、全委等多種合作模式，與多家單位達成合作，新增外拓面積超過了1000萬平方米。例如，去年6月，建業(yè)物業(yè)與鄭州佳祥進行了簽約合作。

誠然，從2017年底至2019年底，高達67.3%的在管總建筑面積的年復合增長率讓建業(yè)集團賺足了吸引力，而覆蓋河南全省18個地級市和81個縣級市，以及海南省?？谑?，服務312項物業(yè)逾100萬業(yè)主及住戶則讓其在市場美譽度上打下了底子。

物業(yè)曾被視為“雞肋”，在傳統(tǒng)觀念中，由于人力成本的上漲以及來自政府方面對物業(yè)費定價的限制，物業(yè)行業(yè)曾一度面臨虧損，而開發(fā)商也不得不將其作為后勤部門給予補貼。

對物企來說，溢利更高的咨詢和增值服務，這是提升利潤率的關鍵，很多物業(yè)公司面臨著資本化運營難題。

5年前，建業(yè)集團開啟新藍海戰(zhàn)略轉型，從房地產開發(fā)商到新型生活方式服務商轉型。建業(yè)集團開始圍繞“+”塑造“好生活”的內生邏輯，構建差異化戰(zhàn)略、“建業(yè)+”APP2019年實現上線。

從好房子到好生活，從建業(yè)到建業(yè)+，建業(yè)開始從聚焦河南樓市8000億蛋糕到布局河南22000億全社會零售更廣闊的藍海，“建業(yè)+地產、+文旅、+農業(yè)、+物業(yè)、+商業(yè)、+教育、+體育、+酒店、+科技、+金融、+旅游、+君鄰會”的幸福生態(tài)系統(tǒng)已經清晰呈現。

此外，建業(yè)新生活集團成立之后，建業(yè)在建業(yè)地產和新生活進行了輕重資產的切分。即凡是涉及重資產的投資、開發(fā)、建造則由建業(yè)地產負責，而凡是涉及運營、服務的輕資產等，無論是住宅物業(yè)，商業(yè)運營、農業(yè)運營服務、小鎮(zhèn)運營等都由新生活集團負責。

作為內地首個獨立上市的物業(yè)服務企業(yè)，“彩生活”因其輕資產模式在港掛牌兩周最高漲幅超過30%，其市值甚至反超母公司花樣年控股。建業(yè)新生活是否會“青出于藍而勝于藍”，并成功實現“反哺”母公司的夙愿？

2019年建業(yè)實現了銷售額和資產規(guī)模雙千億和全省122個縣及縣以上城市的全覆蓋，從讓河南人民都住上好房子，到讓河南人民都過上好生活，建業(yè)美好的愿景正在惠及廣大河南人，千萬河南人正在走進建業(yè)新生活。

去年諸多房企實現分拆物業(yè)跑馬圈地競逐上市之后，中國社區(qū)服務商的新風向持續(xù)升級，弘陽服務、金融街物業(yè)、宋都服務、星盛商管、正榮服務扎堆上市反而在疫情中顯示了資本向好的持久度。

1992年，乘著“春天的故事”——改革開放的大潮，胡葆森回到家鄉(xiāng)，沿著“根植中原、造福百姓”初心扎根河南，彼時他剛剛37歲，與王俊加入建業(yè)的年紀相仿。

他說在河南疫情經濟保衛(wèi)戰(zhàn)之下，建業(yè)發(fā)展初心如磐，不懼陌路。愿所有建業(yè)人心甘情愿地做一個長期價值主義者，在本世紀的第三個十年，守得云開見日出，出彩中原，花開滿地。

如今，建業(yè)新生活雖多年深耕卻初入資本市場，更似“燃燃新星”，胡葆森將這一更為艱巨的任務交給了一個“年輕人”。