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5月15日，建業(yè)新生活（09983.HK）正式登陸港交所，成為全國第27家物業(yè)上市公司，也成為建業(yè)胡葆森手中第三家上市平臺(tái)。敲鐘首日，建業(yè)新生活大漲23.65%，截至發(fā)稿報(bào)8.47港元/股，總市值已超百億港元。

“從建業(yè)地產(chǎn)，到筑友智造科技、再到建業(yè)新生活，我們完成了從市場研究、投資融資、產(chǎn)品智造、到售后服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的打造，打通新型生活方式的服務(wù)鏈?！焙嵘Q，上市不是終點(diǎn)，而是新的起點(diǎn)。

作為由胡葆森持股70.62%的物業(yè)公司，建業(yè)新生活規(guī)模處于行業(yè)中游，近三年在管建筑面積分別為2036.1萬平方米、2568.8萬平方米、5698.3萬平方米。反觀與其規(guī)模相近的時(shí)代領(lǐng)里（09928.HK），曾遭遇上市破發(fā)的尷尬局面。

建業(yè)新生活未在資本市場遇冷，與其引入高瓴資本為基石投資者，給予投資者信心不無關(guān)系。據(jù)新股配發(fā)結(jié)果，此次公開發(fā)售超購141.52倍，高瓴資本以7500萬美元認(rèn)購近三分之一股份。

與此同時(shí)，近三年建業(yè)新生活收入分別為4.61億元、6.94億元及17.54億元，年復(fù)合增長率56.18%；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的利潤從2017年3912.6萬元增至2019年2.33億元，年復(fù)合增長率81.22%，基本面較為穩(wěn)定。

實(shí)現(xiàn)此番增長前，建業(yè)新生活經(jīng)歷過很長的“流浪期”。資料顯示，建業(yè)新生活成立于2016年，但其前身建業(yè)物業(yè)管理可追溯到1994年。2006年，建業(yè)集團(tuán)為專注物業(yè)開發(fā)，將其轉(zhuǎn)讓給第三方，直到2017年才全部購回。

這期間，該公司經(jīng)歷多次重組轉(zhuǎn)讓，而真正實(shí)現(xiàn)發(fā)展始于2016年。當(dāng)年，建業(yè)物業(yè)管理與資產(chǎn)管理公司訂立資產(chǎn)抵押證券安排，總面值9億元，用以擴(kuò)張規(guī)模，并切入旅游服務(wù)、酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域。

“傳統(tǒng)銀行貸款通常要求借款人提供若干固定資產(chǎn)（價(jià)值相當(dāng)于貸款本金金額）作為貸款擔(dān)保，物業(yè)管理公司并無足夠的固定資產(chǎn)充當(dāng)?shù)盅何铩！闭泄蓵@示，資產(chǎn)抵押證券允許物管公司質(zhì)押其應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)，以獲得融資。

但這直接推高了建業(yè)新生活的資產(chǎn)負(fù)債率，2017年、2018年，這一數(shù)值分別高達(dá)612.5%和448.5%。2019年，建業(yè)新生活以購回價(jià)將剩余資產(chǎn)抵押證券悉數(shù)購回，當(dāng)年期末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率從高峰直降為零。

調(diào)整負(fù)債之余，為做大平臺(tái)實(shí)現(xiàn)上市，建業(yè)地產(chǎn)與建業(yè)新生活進(jìn)行了輕重資產(chǎn)切分?！敖I(yè)新生活不僅有物業(yè)業(yè)務(wù)，我們把近幾年集團(tuán)發(fā)展起來的農(nóng)業(yè)、文旅、餐飲、線上線下等業(yè)務(wù)都裝入上市主體。”胡葆森表示。

截至目前，建業(yè)新生活業(yè)務(wù)范圍囊括物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)，其中物業(yè)管理及增值服務(wù)貢獻(xiàn)近三年來總收入的91.5%、89.4%及76.4%。

胡葆森的愿景是，把文旅、酒店等諸多板塊裝在一起謀求上市，打通河南資本市場，用5到8年服務(wù)1000萬河南人。

更重要的是，建業(yè)新生活上市后，胡葆森已手握三個(gè)港股上市平臺(tái)。除前述公司外，胡葆森間還接持有建業(yè)地產(chǎn)已發(fā)行股本的74.35%，并于筑友智造科技63.53%的已發(fā)行股本中擁有權(quán)益。

相較于建業(yè)地產(chǎn)4.33港元的股價(jià)和119.32億市值，以及筑友智造科技僅13億港元的市值，風(fēng)口上的物管行業(yè)在資本市場顯然更加活躍。從資產(chǎn)配置角度看，分拆物業(yè)上市，以盤活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資，對企業(yè)極具吸引力。