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在聊到多年老友胡葆森的時(shí)候，馮侖用了3個(gè)字來(lái)評(píng)價(jià)這位他心中的“地產(chǎn)界大哥”：第一個(gè)字是“厚”，代表：厚道、厚重、厚實(shí)；第二個(gè)字是“誠(chéng)”；第三個(gè)字是“專(zhuān)”。

細(xì)細(xì)看起來(lái)，這三個(gè)字不僅概括了胡葆森，其實(shí)也概括了他一手創(chuàng)辦起來(lái)的建業(yè)品牌。尤其是眼下成功實(shí)現(xiàn)港交所掛牌上市的建業(yè)新生活——這家物企，從1994年以為建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)為建立初衷，到現(xiàn)在成為“建業(yè)”品牌體系中“根植中原、造福百姓”不可或缺的全面生活服務(wù)平臺(tái)，早已是廣受認(rèn)可的華中區(qū)域覆蓋力度最為厚實(shí)的物業(yè)服務(wù)商。

憑借真誠(chéng)的品牌服務(wù)力與深研物業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)力，建業(yè)新生活已實(shí)現(xiàn)成熟的對(duì)外輸出，將服務(wù)對(duì)象擴(kuò)展至建業(yè)地產(chǎn)之外的其他客戶(hù)，而業(yè)務(wù)范圍，也從住宅物業(yè)管理，延伸到為住宅、商業(yè)地產(chǎn)、文旅特色小鎮(zhèn)及教育等多種業(yè)態(tài)，提供線(xiàn)上線(xiàn)下全面的“住、行、吃、玩”綜合生活服務(wù)。

伴隨著資本市場(chǎng)的推動(dòng)，胡葆森曾立下的“讓河南人民都過(guò)上好生活”新愿景，也將駛?cè)肼涞貙?shí)現(xiàn)的快車(chē)道。

合約管理面積破億 為華中最大物管商

2019年11月1日，建業(yè)新生活有限公司就向香港聯(lián)合交易所遞交了IPO招股書(shū)。

從當(dāng)時(shí)的招股書(shū)及5月5日通過(guò)聆訊后新的招股書(shū)看，截至2019年12月31日，建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)覆蓋河南省全省18個(gè)地級(jí)市（以及104個(gè)縣級(jí)城市中的81個(gè)縣級(jí)城市）及海南省?？谑校?wù)312項(xiàng)物業(yè)逾100萬(wàn)業(yè)主及住戶(hù)，在管總建筑面積達(dá)5698.3萬(wàn)平方米，合約總建筑面積約1.15億平方米。

而在之前2年里，即2017年至2018年期間，建業(yè)新生活的在管建筑面積分別為2036.1萬(wàn)平方米和2568.8萬(wàn)平方米，合約總建筑面積分別約為3412萬(wàn)平方米和7034.7萬(wàn)平方米。

按此計(jì)算，2019年，建業(yè)新生活的在管面積，同比增長(zhǎng)了121.83%。而合約總建筑面積，同比增長(zhǎng)了63.05%。

隨著2019年管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，建業(yè)新生活的業(yè)績(jī)也取得了高速增長(zhǎng)。2017年、2018年及2019年，建業(yè)新生活的來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入分別為4.61億、6.94億和17.54億元，2019年同比增長(zhǎng)152.8%，3年的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到56.18%。而來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)，也從2017年度的3912.6萬(wàn)元增至2019年年度的2.33億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)81.22%。于 2019年度，建業(yè)新生活的公司擁有人應(yīng)佔(zhàn)利潤(rùn)達(dá)人民幣 2.34億元。

不論從在管面積規(guī)模還是從財(cái)務(wù)收入看，建業(yè)新生活都是目前中部地區(qū)最大的物業(yè)管理服務(wù)商。

深耕人口大省 前景吸引領(lǐng)先投資基金

與地產(chǎn)更重視市場(chǎng)資金流入的邏輯不同，人是物業(yè)管理最核心的關(guān)注點(diǎn)。

根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局的資料，2019年年末，河南全省總?cè)丝谶_(dá)到10952萬(wàn)人，比上年末增加46萬(wàn)人，是中國(guó)人口最多的省份。且其中，城鎮(zhèn)常住人口為5129萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，比上年末提高1.50個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程速度高于同期國(guó)內(nèi)其他省份。

另外，河南省2019年的GDP達(dá)到約54260億元，排名全國(guó)第五，過(guò)去6年的名義GDP年復(fù)合增長(zhǎng)率為9.1%，高于8.9%的中國(guó)國(guó)家平均水平；河南省房地產(chǎn)總投資從2014年的4376億元增至2019年的7465億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為11.3%，高于同期中國(guó)整體年復(fù)合增長(zhǎng)率6.8%；河南省商品房銷(xiāo)售額從2014年的3441億元增至2019年的人民幣9010億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為21.2%，高于同期中國(guó)整體年復(fù)合增長(zhǎng)率15.9%。

大人口基數(shù)、高速的城市化進(jìn)程、高位的商品房供應(yīng)增加量，再疊加增長(zhǎng)迅速的經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)能力，讓河南成為了華中最大的生活服務(wù)市場(chǎng)——2019年，河南全省的服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)48.0%，同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到45.6%。且隨著互聯(lián)網(wǎng)+的消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨，河南省線(xiàn)上生活服務(wù)行業(yè)亦發(fā)展迅速，多年高于中國(guó)同期的年平均復(fù)合增長(zhǎng)率。

而河南省的潛力背景，及“建業(yè)”品牌在河南多年積累起的集聚和規(guī)模效應(yīng)，成為建業(yè)新生活的最好背書(shū)，并為建業(yè)新生活吸引來(lái)了亞洲地區(qū)資管規(guī)模最大的投資基金之一高瓴資本，成為公司的基石投資者。

按照發(fā)售信息，建業(yè)新生活在2020年5月5日至5月8日之間招股，發(fā)行3億股股份，由于認(rèn)購(gòu)熱烈啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制，香港發(fā)售1.5億股份，國(guó)際發(fā)售1.5億股。發(fā)售價(jià)為每股股份6.85港元，基于該發(fā)售價(jià)及3億股發(fā)售股份，經(jīng)扣除開(kāi)支后，建業(yè)新生活將獲得全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為19.16億港元。而單高瓴資本一家機(jī)構(gòu)就認(rèn)購(gòu)了約8500萬(wàn)股股份，約占此次全球發(fā)售接近30%，約占公司總股本7%，對(duì)應(yīng)認(rèn)購(gòu)總價(jià)約為7500萬(wàn)美元）。

在去年12月時(shí)，高瓴資本剛成為另一家新上市物企保利物業(yè)的基石投資者，而在中國(guó)市場(chǎng)，高瓴資本投資標(biāo)的還包括百度、騰訊、格力、滴滴等各行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，其投資標(biāo)準(zhǔn)不言而喻。對(duì)于投資界來(lái)說(shuō)，高瓴資本近三成的認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y，是對(duì)建業(yè)新生活認(rèn)可，不僅將助推建業(yè)新生活的打新熱度，也會(huì)使其在上市后的關(guān)注度得到提升。

成熟輸出模式 后續(xù)盈利模式清晰可期

而從業(yè)務(wù)模式來(lái)看，建業(yè)新生活更大的吸引力及后續(xù)支撐力，在于其已經(jīng)成熟的線(xiàn)上業(yè)務(wù)及第三方業(yè)務(wù)擴(kuò)展模式。

目前，建業(yè)新生活的業(yè)務(wù)主要涵蓋三大板塊：物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)和商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢(xún)服務(wù)。

其中，物業(yè)管理及各種增值服務(wù)包括：物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主（主要為物業(yè)開(kāi)發(fā)商）提供增值服務(wù)、智能小區(qū)解決方案、物業(yè)代理、針對(duì)高凈值客戶(hù)的建業(yè)君鄰會(huì)的個(gè)性化會(huì)員服務(wù)；生活服務(wù)包括在建業(yè)+平臺(tái)上提供產(chǎn)品及服務(wù)，及旅游服務(wù)、6個(gè)建業(yè)大食堂的管理服務(wù)；而商業(yè)物業(yè)管理及咨詢(xún)服務(wù)，包括酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理及文化旅游綜合體管理。截至2019年12月31日，建業(yè)新生活在管資產(chǎn)組合包括3個(gè)文化旅游綜合體、7個(gè)商場(chǎng)及9家酒店，且2019年里，商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢(xún)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)66.0%，遠(yuǎn)高于其物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率。

整體來(lái)看，在線(xiàn)下，建業(yè)新生活已管理住宅物業(yè)、商場(chǎng)、文化旅游綜合體、商業(yè)用公寓、辦公樓、學(xué)校及政府機(jī)關(guān)物業(yè)，且其中建業(yè)地產(chǎn)之外的第三方物業(yè)的在管建筑面積占在管總建筑面積，從2017年底9.1%增加至2019年底31.1%，增長(zhǎng)快速。

而在線(xiàn)上，建業(yè)新生活通過(guò)綜合一站式服務(wù)平臺(tái)——建業(yè)+，提供一站式的消費(fèi)產(chǎn)品及服務(wù)，并向所有消費(fèi)者開(kāi)放平臺(tái)，截至2019年底，已有逾218.6萬(wàn)名注冊(cè)用戶(hù)，在2017年至2019年間，“建業(yè)+”平臺(tái)的總交易額年復(fù)合增長(zhǎng)116.6%至2019年的4.264億元。

在2020年春節(jié)新冠疫情爆發(fā)后，大眾的在線(xiàn)需求更是出現(xiàn)了大幅增加——建業(yè)新生活統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，就“建業(yè)+”平臺(tái)而言，2020年第一季收入與去年同比大幅增加，公司一季度總體收入亦大幅增加了約20%。