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觀點地產(chǎn)網(wǎng) 內(nèi)房股的物業(yè)管理賽道上又多了一位強(qiáng)有力的“選手”。

5月15日，建業(yè)旗下物業(yè)管理公司建業(yè)新生活正式在香港敲鐘上市，開盤價7.3港元，較招股價漲6.57%。

據(jù)5月14日公告顯示，招股期間，香港公開發(fā)售項下獲認(rèn)購合共4,275,481,000股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于初步可供認(rèn)購香港發(fā)售股份總數(shù)約142.52倍；國際發(fā)售項下初步可供認(rèn)購的發(fā)售股份也獲超額認(rèn)購，為國際發(fā)售項下初步可供認(rèn)購發(fā)售股份總數(shù)的約14.9倍，且已超額分配4500萬股發(fā)售股份。

因此，于香港公開發(fā)售及國際發(fā)售之間重新分配發(fā)售股份后，國際發(fā)售項下可供認(rèn)購的發(fā)售股份最終數(shù)目為1.5億股。

另外，招股期間，建業(yè)新生活還成功引入亞洲地區(qū)資管規(guī)模最大的投資基金之一Hillhouse Capital（高瓴資本）為基石投資者，后者認(rèn)購7500萬美元（約5.85億港元）股份，占總股本的7%。

觀點地產(chǎn)新媒體初步了解到，高瓴資本主要在不同股權(quán)投資階段投資于醫(yī)療保健、消費、TMT、先進(jìn)制造業(yè)、金融及商業(yè)服務(wù)行業(yè)等企業(yè)。

繼于2019年12月高瓴資本成為保利物業(yè)的基礎(chǔ)投資者后，建業(yè)新生活成為其第二家物管領(lǐng)域的投資企業(yè)，或許這也印證了建業(yè)新生活的突出之處。據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，建業(yè)新生活市值將接近90億元，2019年市盈率超過30倍。

關(guān)于募資用途，建業(yè)新生活在招股書中表示，上市集資所得將用于戰(zhàn)略投資和收購機(jī)會、增強(qiáng)“建業(yè)+平臺”及投資先進(jìn)的信息技術(shù)系統(tǒng)?！爸袊罘?wù)行業(yè)正在進(jìn)入整合期，未來增長潛力龐大，提前布局意味著提前把握機(jī)會，把握將來的發(fā)展機(jī)遇。”

對于當(dāng)下物業(yè)上市熱潮，彩生活非執(zhí)行董事唐學(xué)斌認(rèn)為，幾乎大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司都已經(jīng)意識到物業(yè)管理是一個大金礦，是一個非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，是一個值得大力開發(fā)和大力扶持的產(chǎn)業(yè)。

從2019年成功突破千億，到物管平臺建業(yè)新生活的成功上市，無疑，建業(yè)集團(tuán)再度實現(xiàn)了一個新的超越。

從一到多的演變

和大部分房企旗下物管平臺類似，建業(yè)新生活起初項目主要來自于建業(yè)地產(chǎn)，前身為河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司，成立于1994年，主營業(yè)務(wù)為建業(yè)地產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)。

關(guān)于其背后的兄弟公司，自成立以來，建業(yè)地產(chǎn)深耕于河南市場已有28年，堅守“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)理想與使命。于2019年，建業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋，實現(xiàn)1000億的銷售額，創(chuàng)在單個省份銷售額破千億的紀(jì)錄。

截至2019年末，建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目累計交付面積約2964萬平方米，土地儲備建筑面積約5093萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約3858萬平方米。

正因為有著建業(yè)集團(tuán)的“基因”，建業(yè)新生活顯得有些“與眾不同”。

建業(yè)新生活定義為扎根于中部地區(qū)的綜合服務(wù)提供商，經(jīng)過20多年的經(jīng)營發(fā)展，目前已成為中部最大的新型生活方式服務(wù)商。

數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)覆蓋河南18個地級市及海南?？?，服務(wù)312項物業(yè)中逾100萬名業(yè)主及住戶，在管總建筑面積達(dá)5698萬平方米，合約總建筑面積約為1.15億平方米。

背靠著兄弟公司這棵“大樹”，建業(yè)新生活雖然可以獲得較為穩(wěn)定的營收和在管面積，但在過去幾年里，其卻有意降低對兄弟公司的依賴，提高第三方物業(yè)在管面積的比例。

目前，建業(yè)新生活第三方物業(yè)的在管建筑面積占比由2017年末的9.1%增長到2019年末的31.1%。

關(guān)于未來第三方在管面積占比情況，建業(yè)新生活尚未披露具體比例，但其表示：“我們將通過抓住市場機(jī)遇，與第三方物業(yè)開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系或合資企業(yè)，以及參與第三方物業(yè)開發(fā)商組織的招標(biāo)尋求其他市場機(jī)會等方式擴(kuò)大第三方物業(yè)在管面積。”

在業(yè)務(wù)范圍上，建業(yè)新生活由單一的物業(yè)管理服務(wù)公司轉(zhuǎn)型到物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)的“非典型”物管公司。按建業(yè)新生活的口徑，即為“綜合服務(wù)提供商”。

于往績記錄期間，建業(yè)新生活2017-2019年持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的總收入分別為4.61億元、6.94億元及17.54億元；純利分別為3910萬元、5200萬元及23280萬元，年復(fù)合分別增長95.2%、144.0%。

其中商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)營收實現(xiàn)了從2017年1525.8萬元增至2019年的10473.5萬元，翻了近7倍，占總收入比例亦升至6%，毛利率達(dá)到了66%。于2019年末，在管商業(yè)物業(yè)組合包括3個文化旅游綜合體、7個商場及9家酒店，總占地面積約為1093萬平方米。

新探索：“建業(yè)+”

目前，在港交所上市的物業(yè)管理公司已經(jīng)達(dá)到22家，包括年初完成上市的興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)。從規(guī)模上看，建業(yè)新生活與新城悅、永升生活服務(wù)和藍(lán)光嘉寶相近，均屬于頭部物管公司。

若以2019年的增速來看，建業(yè)新生活卻是同行中增速最快的一家，其中建業(yè)新生活收入同比增長152.8%至17.54億元，毛利同比增長258.65%至5.76億元，在管面積同比增長121.83%至5698.3萬平方米，毛利率由23.2%增至32.8%。

翻閱獲悉，2019年，新城悅服務(wù)收入為20.24億元，同比增加72.5%，毛利同比增長73.9%至6億元，毛利率為29.6%；永升生活服務(wù)收入約18.78億元，同比增長74.5%，毛利同比增長79.7%至5.55億元，毛利率為29.6%；藍(lán)光嘉寶收入增加43.4%至21億元，毛利增加56.2%至7.602億元，毛利率為36.2%。

進(jìn)一步對比發(fā)現(xiàn)，建業(yè)新生活收入、毛利雖低于22家港股物管公司收入、毛利平均值，毛利率表現(xiàn)卻高于平均值，且各項數(shù)據(jù)基本處于增長趨勢。市場研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，22家港股物管公司中，收入均值為24.53億元，毛利均值為6.73億元，毛利率均值為29.9%。

建業(yè)新生活認(rèn)為：“隨著新業(yè)務(wù)線繼續(xù)擴(kuò)張，公司預(yù)計未來生活服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理及咨詢服務(wù)的收入貢獻(xiàn)將會增加。同時，公司于2019年底并無任何有息負(fù)債，手頭現(xiàn)金為5.85億元，未來抓住機(jī)會的概率更大。

從賬面數(shù)據(jù)上看，建業(yè)新生活獲得投資基金青睞的原因，或許不難理解。

事實上，今年新冠疫情的出現(xiàn)讓整個物管行業(yè)冷靜下來思考，除了“肉搏”管理面積、通過收并購等方式擴(kuò)大規(guī)模和營收之外，多元化增值服務(wù)亦成為物業(yè)管理收入重要的部分。這也是不少物管公司高管的一致看法。

中信證券分析師陳聰在報告中稱，基礎(chǔ)服務(wù)的毛利率已難有持續(xù)上升空間，增值服務(wù)的發(fā)展是養(yǎng)成單盤盈利可持續(xù)性的關(guān)鍵，雖然道路艱難曲折，意味著企業(yè)需要在多個領(lǐng)域積蓄能力，但未來增值服務(wù)的收入水平將達(dá)到與基礎(chǔ)服務(wù)相近的地步。

早于2015年6月，建業(yè)地產(chǎn)開始實現(xiàn)新藍(lán)海戰(zhàn)略，將自身定位由“房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滦蜕罘绞椒?wù)商”，理想與使命從“讓河南人民都住上好房子”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白尯幽先嗣穸歼^上好生活”。

在此背景下，建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)逐步向外延伸，并于2018年基本形成了“建業(yè)+的生態(tài)體系。

這種多板塊的交叉和協(xié)同為建業(yè)新生活帶來了新的契機(jī)。通過提供廣泛的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、對市場需求有深入了解及數(shù)據(jù)分析能力，加上建業(yè)+平臺上提供的服務(wù)及產(chǎn)品的資源整合能力，建業(yè)新生活能夠滿足不同客戶群體的需求。

目前，建業(yè)新生活擁有“建業(yè)+”O(jiān)2O一站式服務(wù)平臺，截至2019年底，“建業(yè)+”平臺注冊用戶已達(dá)218.6萬名。于2017年至2019年間，“建業(yè)+”平臺的總交易額分別為0.909億元、2.058億元及4.264億元，年復(fù)合增長116.6%；毛利由150萬元增至7630萬元。

盡管目前管理面積主要集中在河南省單一省份，然而建業(yè)新生活堅信，河南是中部乃至在國內(nèi)物管發(fā)展空間最大、增長速度最快的市場之一。其引用數(shù)據(jù)舉例，2018年末，河南省物管面積16億平方米，位于中部地區(qū)第一、全國第五，預(yù)計2021年末，河南省物管面積將達(dá)18.1億平方米。

另一項數(shù)據(jù)顯示，河南省線上生活服務(wù)行業(yè)亦發(fā)展迅速，其消費規(guī)模于2018年達(dá)4206.6億元，2013年至2018年的年復(fù)合增長率達(dá)44.4%，高于中國同期37.2%的年復(fù)合增長率。

知名物業(yè)人唐學(xué)斌曾說，幾乎大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司都已經(jīng)意識到物業(yè)管理是一個大金礦，是一個非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，是一個值得大力開發(fā)和大力扶持的產(chǎn)業(yè)。

萬科郁亮則對旗下萬科物業(yè)有更大期望，并稱物業(yè)板塊未來有潛力達(dá)到千億元市值。

而建業(yè)這位目標(biāo)明確的“選手”未來在賽道上表現(xiàn)如何，讓我們拭目以待。