2019年建業(yè)新生活總收入18億元，凈利潤2.33億元人民幣，這兩個(gè)數(shù)字意味著建業(yè)集團(tuán)正式提出由“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“新型生活方式服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，成效已有所顯現(xiàn)。截至2019年底，建業(yè)地產(chǎn)完成河南省全部122個(gè)地級和縣級城市的全覆蓋。多年深耕經(jīng)驗(yàn)造就了建業(yè)對省域市場的深刻理解，也為建業(yè)新生活的成長提供了廣闊的平臺與肥沃的土壤。

7月16日，明源云地產(chǎn)研究院特邀建業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁王俊總為大家直播分享《新藍(lán)海戰(zhàn)略下的建業(yè)新生活》，一同深入交流探討建業(yè)新生活的業(yè)務(wù)模式、業(yè)務(wù)策略以及對于赴港上市的看法等內(nèi)容。

三大業(yè)務(wù)版塊支撐建業(yè)新生活

作為一家2020年5日15日剛在香港上市的物業(yè)管理上市公司，首先吸引我們注意的是建業(yè)新生活對自己清晰的角色定位。建業(yè)新生活將自己定義為一家扎根于中部地區(qū)的綜合服務(wù)提供商，這樣的定位在以圍繞社區(qū)提供增值服務(wù)為主的物業(yè)管理領(lǐng)域并不多見。

建業(yè)新生活的綜合服務(wù)提供商是通過充分調(diào)動集團(tuán)內(nèi)外資源專注于為客戶提供多樣化服務(wù)，并根據(jù)客戶需求反向動態(tài)豐富公司所覆蓋地區(qū)內(nèi)的商品及服務(wù)種類。這樣做的目的在于，全方位解決客戶居于何處、去往何處及如何休閑的問題。

當(dāng)前建業(yè)新生活旗下有三大業(yè)務(wù)版塊，分別是物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)以及商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)，如圖1所示。

圖1：建業(yè)新生活三大業(yè)務(wù)版塊示意圖

其中物業(yè)管理及增值服務(wù)包括傳統(tǒng)物業(yè)管理、小區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、智慧小區(qū)解決方案、物業(yè)代理及建業(yè)君鄰會；生活服務(wù)包括“建業(yè)+”平臺、旅游服務(wù)、建業(yè)大食堂；商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)包括酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理及文化旅游綜合體管理。

“N-1-N”三大特征：

按圈層整合資源、因地制宜平衡資源

看到這里，可能有人會疑惑，建業(yè)新生活的三大業(yè)務(wù)版塊看似關(guān)聯(lián)性并不強(qiáng)，那么該如何打通版塊間的資源以達(dá)到全方位為客戶服務(wù)的目標(biāo)呢？

建業(yè)新生活形成了“N-1-N”式業(yè)務(wù)邏輯，即通過重點(diǎn)打造“1”個(gè)“建業(yè)+”平臺整合集團(tuán)內(nèi)外“N”類資源為“N”類客戶提供服務(wù)。歷經(jīng)多年的協(xié)同實(shí)踐與扎實(shí)耕耘，目前“建業(yè)+”平臺涉獵的產(chǎn)業(yè)有：文旅、農(nóng)業(yè)、物業(yè)、商業(yè)、教育、體育、酒店、科技、旅游及君鄰會等，下面我們將重點(diǎn)針對“N-1-N”業(yè)務(wù)邏輯展開分析。

★ 1) 建業(yè)+平臺按圈層整合資源，實(shí)現(xiàn)資源與客戶權(quán)益打通

“建業(yè)+”平臺按照三大圈層對集團(tuán)內(nèi)外的“N”類資源進(jìn)行整合，包括自營資源、商業(yè)租戶資源以及聯(lián)盟商家。其中，商業(yè)租戶資源與聯(lián)盟商家資源的區(qū)別在于，商業(yè)租戶是依托建業(yè)新生活管理的商場進(jìn)行日常經(jīng)營等，聯(lián)盟商家則是認(rèn)同建業(yè)集團(tuán)價(jià)值觀，并希望借助平臺推廣自家產(chǎn)品或服務(wù)。

對于這兩類資源的篩選，“建業(yè)+”平臺有嚴(yán)格的數(shù)量把控及品質(zhì)門檻。對此王俊總認(rèn)為，一味地提供更多消費(fèi)場景，并不一定能帶來客戶滿意度的提升，也不一定能提升用戶體驗(yàn)。因此，一方面，嚴(yán)格把控商家品質(zhì)可以讓客戶在“建業(yè)+”平臺上實(shí)現(xiàn)很多日常無法輕易達(dá)成的物美價(jià)廉訴求，進(jìn)而提高客戶滿意度；另一方面，建業(yè)集團(tuán)手握非常多省內(nèi)核心城市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源以及豐富客群資源，也天然吸引高品質(zhì)租戶及聯(lián)盟商家資源來“建業(yè)+”平臺進(jìn)行宣傳推廣，如圖2所示。由此可見，嚴(yán)格的品質(zhì)把控及數(shù)量篩選是一項(xiàng)雙贏決策，可以讓提供服務(wù)的商家和消費(fèi)者形成良性循環(huán)。

圖2：“建業(yè)+”平臺資源整合示意圖

談過資源整合，我們再從客戶角度來看，前文提到的“N”類客戶也是“建業(yè)+”平臺實(shí)現(xiàn)資源打通過程中相當(dāng)重要的一環(huán)，廣義上的“N”類客戶群體可以分為兩大類。

一類是建業(yè)多年累積下的業(yè)主資源，在除去業(yè)主身份外，他們的特征也可能是家長、球迷、影迷等。這些特征下隱藏的是“建業(yè)+”平臺可以定向去迎合的商機(jī)，例如對影迷，可以定向營銷不同的電影小鎮(zhèn)，吸引客群消費(fèi)等。

另一類是非業(yè)主身份的客戶群體，他們的身份可能是建業(yè)文旅小鎮(zhèn)的游客，也有可能是建業(yè)足球俱樂部的球迷、建業(yè)教育的教師和家長以及其他在建業(yè)新生活生態(tài)圈中的消費(fèi)者。這兩類客戶均為平臺帶來了許多商機(jī)，平臺也可以為客戶打破資源的地緣限制，實(shí)現(xiàn)客戶權(quán)益與種種資源的聯(lián)通。

★ 2) 資源在全不在多，深入了解需求才好因地制宜平衡資源

簡單談過“建業(yè)+”平臺的業(yè)務(wù)模式，接下來我們再來看建業(yè)新生活是如何解決資源圈層化管理后的平衡問題。即使是深耕河南省域多年的建業(yè)，對于各城市內(nèi)資源的平衡也有過頭疼的時(shí)刻。

對此，王俊總提到，河南省內(nèi)地級市超過了1000萬的人口，也有很多縣超過了100萬的人口，所以在這樣的一個(gè)地方，很多時(shí)候遍布全省的資源對于某些用戶而言意義并不是特別大，這類客群關(guān)注更多的是身邊資源品類的齊全程度及密度。而新生活集團(tuán)在各個(gè)城市的資源分布并不是完全平衡，這一部分是由拿地的歷史原因造成，也有一部分是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡導(dǎo)致。

面對這樣的問題，建業(yè)新生活的應(yīng)對策略是沉下去，關(guān)注各區(qū)域資源分布的均衡性。具體的做法是，因?yàn)椤敖I(yè)+”是一站式的平臺，所以建業(yè)新生活在調(diào)研時(shí)會特別關(guān)注每一個(gè)地市中，平臺的用戶能夠體驗(yàn)到什么樣的服務(wù)，例如當(dāng)?shù)刈詈玫牟蛷d是什么？最好的酒吧是什么？最好的農(nóng)家樂是什么？以及建業(yè)自營商家提供的產(chǎn)品和服務(wù)是否能讓平臺用戶滿意，如果不能提供滿意的服務(wù)，那么第三方是否能做有益的補(bǔ)充。

為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，建業(yè)新生活一方面將調(diào)研范圍細(xì)化至一個(gè)縣，甚至是一個(gè)區(qū)，另一方面強(qiáng)調(diào)資源配置在全不在多，一定要讓每一個(gè)用戶在他所處的區(qū)域內(nèi)都能享受到“建業(yè)+”平臺上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和好的產(chǎn)品。直至今日，因地制宜平衡資源配置已經(jīng)成為“建業(yè)+”平臺的重要基礎(chǔ)。

 酒香也怕巷子深

建業(yè)新生活如何打動資本市場？

自2019年起，多家物業(yè)公司資本化動作頻繁，赴港上市潮持續(xù)。僅2020年6月24日就有榮萬家、合景悠活2家物業(yè)公司在港交所遞交上市申請。正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)均通過了港交所聆訊。在如此激烈的競爭氛圍下，物業(yè)公司利用自身優(yōu)勢脫穎而出進(jìn)而獲取資本市場認(rèn)可，顯得格外重要。

★ 1) 充分利用自身優(yōu)勢，明確目標(biāo)客群定位打造致勝秘籍

建業(yè)新生活擁有物管+資管模式的特色。其中，物業(yè)管理的目標(biāo)是推動建業(yè)新生活的戰(zhàn)略布局并產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定增長，資產(chǎn)管理的目標(biāo)則是推動收入及整體盈利能力去的更有力增長。這背后正因?yàn)榻I(yè)地產(chǎn)擁有第一方資產(chǎn)交由建業(yè)新生活來管理，背靠大樹，“建業(yè)+”平臺才能得到一些其他物業(yè)公司沒有辦法得到的資源。

建業(yè)新生活上市成功的關(guān)鍵因素不僅僅包括前文反復(fù)提到的區(qū)域高密度資源，還包括實(shí)現(xiàn)真正落地的“建業(yè)+”生活服務(wù)平臺。其中，后者更是起到了關(guān)鍵性的影響，一方面市面上能成功落地并聯(lián)動小區(qū)業(yè)主的本地生活服務(wù)平臺并不多見，另一方面“建業(yè)+”平臺的用戶數(shù)量超過了建業(yè)小區(qū)內(nèi)管理人數(shù)，用戶覆蓋率超過200%。這就意味著作為生活服務(wù)平臺，“建業(yè)+”平臺早已突破了物業(yè)管理的幾面圍墻，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資源的聯(lián)通，由此一來，取得資本市場的認(rèn)可無可厚非。

此外，截至2019年年底，“建業(yè)+”平臺的注冊用戶是219萬，平均每月活躍用戶數(shù)已經(jīng)超過了60萬，總平臺交易額超過了4億元。雖然總交易額與國內(nèi)頂級電商平臺無法相比較，但如果看單個(gè)客戶的客單價(jià)以及客戶活躍程度，我們可以發(fā)現(xiàn)“建業(yè)+”平臺正處于健康成長的階段，這對于本土化生活服務(wù)平臺而言，已是很大的跨越。

從建業(yè)新生活的視角來看，“建業(yè)+”平臺很清楚地知道平臺目標(biāo)客戶群體是哪一類人群，并且知道他們想要的是什么樣的產(chǎn)品以及服務(wù)，懂客戶所需比強(qiáng)迫客戶使用更易打動人心。所以這幾點(diǎn)共同構(gòu)筑成建業(yè)新生活打動資本市場的致勝秘籍。

★ 2) 物業(yè)管理項(xiàng)目利潤率上不去？利用規(guī)模效應(yīng)降成本

有區(qū)域高密度資源配置做基礎(chǔ)，也有“建業(yè)+”生活服務(wù)平臺做支撐，接下來要談的是建業(yè)新生活在利潤回報(bào)環(huán)節(jié)的新思路。在物業(yè)領(lǐng)域，有相當(dāng)高比例的物業(yè)小區(qū)持續(xù)虧錢似乎已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識。

對此，王俊總分析道，虧錢最核心的原因是新盤開盤。國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般平均規(guī)模大概是按照3-5期來開發(fā)，每一期的間隔平均大概一年左右。不僅如此，國內(nèi)房地產(chǎn)商都喜歡“低開高走”，也就是說開盤第一期一定要特別火，如果第一期都賣不好，以后的銷售就更難了。所以通常第一期的開盤量不會很大，一定是保持在相對可控的規(guī)模進(jìn)而形成銷售火爆的局面。

那么問題隨之而來，一方面第一期賣完交付時(shí)，小區(qū)可能只有1/4的業(yè)主入住，但是小區(qū)本身是全封閉式管理，因此需要大量的人力成本進(jìn)行維護(hù)。另一方面，小區(qū)內(nèi)很多景觀配套的設(shè)施，通常在第一期就要全部配齊，不然業(yè)主不愿意去住，所以這些都需要大量物業(yè)管理的管理成本。一系列的問題導(dǎo)致物業(yè)公司第一期是虧損，到了最后兩期才開始慢慢平衡。

對于這一類問題，建業(yè)新生活的應(yīng)對策略是充分利用省域深耕帶來的密度優(yōu)勢。建業(yè)新生活在河南省內(nèi)的在管項(xiàng)目有312個(gè)，再除以所在的18個(gè)地市，算下來平均每個(gè)地市有15個(gè)以上在管項(xiàng)目。所以任何一個(gè)城市的新開項(xiàng)目，都能從別的項(xiàng)目找到人員去支援。

不僅如此，建業(yè)新生活還將5或8個(gè)小區(qū)做成一個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)配備一個(gè)服務(wù)站，將可共享的物業(yè)服務(wù)人員放在服務(wù)站內(nèi)隨時(shí)待命。例如，某小區(qū)業(yè)主有維修需求，可以在“建業(yè)+”平臺上下單，服務(wù)站師傅接單后上門維修，完成后由業(yè)主進(jìn)行評價(jià)。通常響應(yīng)需求的時(shí)間是在一個(gè)小時(shí)，甚至半個(gè)小時(shí)內(nèi)，這樣做一方面提高了客戶滿意度，另一方面也方便實(shí)現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)人員的動態(tài)管理，節(jié)約了公司人力成本，為提升項(xiàng)目利潤率騰挪出了更多的空間。

★ 3) 內(nèi)外結(jié)合擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模，進(jìn)一步提高市場占有率

除去致勝秘籍與提升項(xiàng)目利潤率外，建業(yè)新生活對上市后要走的路也有相應(yīng)的看法。當(dāng)前存量市場眾所周知是兵家必爭之地，那么如何提高建業(yè)新生活的市場占有率就成為一個(gè)極為重要的議題。當(dāng)前整個(gè)河南省大概有15億-16億方的存量物業(yè)管理，其中大概有五、六億方屬于雖然有物業(yè)管理但是很老舊的小區(qū)，所以剩下的市場規(guī)模大概在10億方左右。建業(yè)新生活在2019年年底的市場份額占有率超過5%，未來仍有很大的上升空間，那么應(yīng)該怎么樣實(shí)現(xiàn)？

首先內(nèi)部增長來自于建業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)主業(yè)為建業(yè)新生活帶來大量的面積，包括合約面積的轉(zhuǎn)化以及用戶數(shù)的提升。其次外部增長維度，建業(yè)新生活有大量外拓第三方的資源，5月上市后還可以進(jìn)行戰(zhàn)略投資與收并購。

關(guān)于戰(zhàn)略投資及收并購標(biāo)的物的選擇，建業(yè)新生活有屬于自己的思考。建業(yè)新生活將所有的資源進(jìn)行了全面梳理后，發(fā)現(xiàn)雖然當(dāng)前資本市場確實(shí)存在風(fēng)口，許多上市的物業(yè)公司對自身的估值也有很高的預(yù)期。但由于上市公司與非上市公司規(guī)范性上存在差異，導(dǎo)致很多時(shí)候賣家以為自己有很高的凈利潤，實(shí)際上，如果依據(jù)最嚴(yán)格的準(zhǔn)則來看，許多物業(yè)公司的實(shí)際利潤會大幅下降甚至虧損。因此對于一些特別小型的物業(yè)公司，而且背后又沒有大的開發(fā)商作為背景進(jìn)行支持，實(shí)際上這一類公司的增長存在局限性，企業(yè)還是需要謹(jǐn)慎收并購。

此外，關(guān)于建業(yè)新生活在香港資本市場上市的更多細(xì)節(jié)，王俊總在7月16日明源云微課堂《新藍(lán)海戰(zhàn)略下的建業(yè)新生活》直播課中也有詳細(xì)分享，歡迎有興趣了解的朋友點(diǎn)擊鏈接，回看干貨滿滿的直播課程。（點(diǎn)擊回看>>>）

總結(jié)

近年來物業(yè)管理行業(yè)集中度提升的趨勢更是趨向明顯，規(guī)模效應(yīng)及規(guī)模訴求不斷增長。相較房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理市場仍處于“跑馬圈地”的狀態(tài)，因此很多物業(yè)公司面臨著資本化運(yùn)營難題。此時(shí)，建業(yè)新生活的成功上市為廣大物業(yè)公司提供了一條新思路。

從業(yè)務(wù)覆蓋上，建業(yè)新生活憑借建業(yè)品牌、龐大的個(gè)人及企業(yè)客戶基礎(chǔ)及完備的“建業(yè)+”一站式服務(wù)平臺，通過“N-1-N”式業(yè)務(wù)邏輯按圈層整合集團(tuán)內(nèi)外資源，為中部地區(qū)擴(kuò)大的中產(chǎn)階級提供不斷增加的高品質(zhì)定制產(chǎn)品及服務(wù)組合。

對于上市之后的路，建業(yè)新生活一方面鞏固建業(yè)品牌及省域深耕帶來的致勝秘籍，另一方面通過戰(zhàn)略投資及收并購方式向外擴(kuò)張，借此達(dá)到增加價(jià)值背書的目的。

上市只是起點(diǎn)，服務(wù)沒有終點(diǎn)，如今建業(yè)新生活雖多年深耕卻初入資本市場，更似一顆“燃燃新星”。